Am Anfang steht immer ein leeres Blatt, das darauf wartet, beschrieben zu werden.
Der Bauherr/Auftraggeber sollte frühzeitig für sich festlegen, welchen Bedarf er hat.
Der Architekt ermittelt methodisch über eine Bedarfsplanung Bedürfnisse und Umsetzung.
Architektur
Für den Bauherrn/Auftraggeber stellt sich zuerst die Frage „Wie den richtigen Architekten finden?“
Branchen-Verzeichnisse, Internet-Recherchen oder anderweitig Gesehenes geben noch keinen Aufschluss darüber, ob man auch miteinander „kann“.
Erst im persönlichen Gespräch kristallisiert sich heraus, ob man sich vertraglich aneinander binden möchte.
Dabei muss vorher oft auch das Vorurteil überwunden werden, mit dem Architekten zu bauen sei teurer als mit einem Bauträger oder Generalunternehmer.
Entgegen vollmundiger Werbeversprechen lässt sich statistisch belegen, dass dem nicht so ist.
Es gibt vielmehr gute Gründe, mit einem Architekten zu bauen:
Individuelle Planung
Eine individuell geplante Immobilie kostet nicht mehr als ein Gebäude „von der Stange“.
Auf Wunsch des Bauherrn oft großzügiger geplant, ist der Endpreis nicht der einzige Maßstab, wenn man berücksichtigt, dass Baunebenkosten (bis zu 20 Prozent der Baukosten) oft nicht im Festpreis enthalten sind.
Arbeitsersparnis
„Schlüsselfertigbau“ spart nur vordergründig Aufwand und Arbeit.
Und zwar nur dann, wenn nicht hinterfragt wird, ob der Preis für eine Leistung gerechtfertigt ist, ob für gleiches Geld etwas Besseres zu bekommen gewesen wäre, und wenn nicht von Interesse ist, ob die Bauprodukte die Ansprüche an ihre Wertigkeit erfüllen.
Der Architekt als Sachverwalter übernimmt die Verantwortung hierfür – so individuell wie der Bauherr es wünscht.
Unabhängigkeit
Im Gegensatz zu Rahmenverträgen für das angepriesene „Bauen aus einer Hand“ ist der Architekt unabhängig von Herstellern, Ausführenden und Produkten.
Das ist essenziell für preiswürdige, sachgerechte und transparente Lösungen im Sinne des Bauherrn.
Planungskosten
Planungskosten, die vom Architekten transparent ausgewiesen werden, fallen auch bei Generalunternehmern oder Bauträgern an.
Umfang und Inhalt sind dort nur nicht klar definiert.
Der Gesetzgeber hat das in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt, da er bei Architektenleistungen keinen Preiswettbewerb möchte.
Fachliche Überwachung
Die Bauüberwachung aus Leistungsphase 8 hat einen Anteil von 32 Prozent am Honorar des Architekten.
Das bedeutet, dass er rund ein Drittel seiner Arbeit für die Überwachung der Bautätigkeit aufwendet.
Der Generalunternehmer wirbt gerne damit, Leistungen zur Qualitätskontrolle, Zeitplanüberwachung, Mängelbeseitigung oder Abrechnung würden bei ihm nicht anfallen.
Intern entstehen diese Kosten jedoch auch bei ihm – was die Frage aufwirft, wer eigentlich den Generalunternehmer dahingehend überwacht, dass diese Leistungen im erforderlichen Umfang und korrekt erbracht werden?
Einfluss auf ausführende Firmen
Bauträger oder Generalunternehmer gewähren meist keinen Einfluss auf die Auswahl der Handwerker, auf Fabrikate oder Qualitäten.
Wenn überhaupt, dann nur in sehr engem Rahmen und meist mit Aufpreis verbunden.
Den Umstand, dass es dabei oft nur auf den Preis ankommt, kennt der Architekt nicht.
Qualität
Qualität beginnt bei der Leistungsbeschreibung. Eine typische, häufig verwendete Formulierung wie „hochwertige Fliese, weiß“ ist bestenfalls eine funktionale Zustandsbeschreibung, hat aber nichts mit Qualität zu tun.
Das Werten von Vergleichsangeboten ist nicht möglich und vom Bauträger auch nicht gewollt.
Er strebt im Rahmen seiner Gewinnmaximierung als Unternehmer danach, möglichst kostengünstig Produkte zu beschaffen, die seiner Beschreibung gerecht werden und die Gewährleistung überstehen.
Auf die Qualifikation des Subunternehmers, der die Produkte einbaut, hat der Bauherr ebenfalls keinen Einfluss.
Stellung des Architekten als Sachverwalter
Der Architekt ist ein Treuhänder des Bauherrn, der nach den Grundsätzen der freien Berufe unabhängig agiert.
Er berät unabhängig, zum Beispiel zur Entwicklung des Gebäudes, zum wirtschaftlich und fachlich geeigneten Bauunternehmer, zu geeigneten Bauweisen und Bauprodukten.
Weiter stellt er die einwandfreie Bauausführung sicher und vertritt die Intressen des Bauherrn gegenüber den Handwerkern.
Im Gegensatz zum Architekten, der bei der Ausübung seiner Tätigkeit nicht nach Gewinn strebt, ist ein Bauträger oder Generalunternehmer nicht als Treuhänder oder Sachverwalter zu bezeichnen (Urteil des Landesberufsgerichts Baden-Württemberg vom 08. März 1988).
Preiswürdigkeit der Bauleistung
Jeder Generalunternehmer muss auf das Angebot eines Handwerkers noch Zuschläge aufrechnen: für Einholung und Prüfung von Angeboten, für Aufwand zur Bauüberwachung, für sein Risiko im Haftungsfall und einen Zuschlag für seinen Gewinn.
Wie bei einem Zwischenhändler ist also ein gleichwertiges Produkt deutlich teurer als bei der Direktabnahme vom Hersteller.
Im Bausektor liegt diese systembedingte Verteuerung im Bereich von 6-18 Prozent.
Risiko
Für die Zusammenarbeit mit einem freien Architekten spricht auch das deutlich überschaubarere finanzielle Risiko.
Gerät ein Generalunternehmer in finanzielle Schwierigkeiten oder meldet Insolvenz an, ist über die Gesellschaftsform mit beschränkter Haftung fast immer keine Kostendeckung mehr vorhanden und überzogene Vorauszahlungen sind verloren.
Das gilt auch für die Gewährleistung und bedeutet, dass die Beseitigung von Mängeln aus eigener Tasche bezahlt werden muss.
Im Durchschnitt hat jeder fünfte Bauherr mit den Folgen einer Insolvenz zu kämpfen, wobei die mittlere Schadenssumme bei 15.000 Euro liegt.
Auch mit Architekt kann eine Insolvenz nicht ausgeschlossen werden.
Diese trifft dann allerdings meist nur Einzelgewerke.
Das kostet zwar auch Zeit und Nerven, der finanzielle Schaden bleibt jedoch stark begrenzt, da im Regelfall leistungsgerechte Bezahlung vereinbart war.